פסק-דין בתיק ע"א 1881/04

זהו ערעור על פסק דינו של בית משפט השלום ברמלה (כבוד השופט זכריה ימיני), מיום 19.1.04, בת"א 3847/01, שקיבל תביעה שהגישה המשיבה לסילוק ידה של המערערת ממקרקעין המצויים ברחוב שפינוזה 25 באז5ר, הידועים כחלק מחלקה 100 בגוש 6003 (להלן:- " המקרקעין"), וחייב את המערערת לשלם למשיבה את הוצאות המשפט ושכר טרחת עו"ד בסך 5,000 ש"ח. הערעור עוסק גם בהחלטות בית משפט קמא מ-22.9.03 (דחיית בקשה לצרף ראיה נוספת) ומ-24.9.03 (דחיית בקשה לתיקון פרוטוקול).

1.                    הרקע

(א)                המשיבה בעלת מחצית הזכויות בחלקה 100 בגוש 6003 (להלן:- " החלקה"). המערערת בעלת זכות דיירות מוגנת בבית שברחוב שפינוזה 25 באזור (להלן:- " הבית") והבנוי ברובו על חלקה מספר 159 הגובלת בצד הדרום מערבי של החלקה.

(ב)                 המשיבה הגישה לבית משפט קמא תביעה לסילוק ידה של המערערת מהמקרקעין (להלן:- " התביעה"). בכתב התביעה, המחזיק עמוד ומחצה, הסתפקה המשיבה בטענה אחת והיא שלפני עשרות שנים פלש בעלה המנוח של המערערת, מר נחוס וייס ז"ל (להלן:- " המנוח"), לחלק מהחלקה, תפס בו חזקה ובנה על חלק ממנו מחסן (להלן:- " המחסן").

לאחר פטירת המנוח פנתה המשיבה למערערת ובקשה שהחלקה תפונה. המערערת הסכימה לפנות את החלקים הנוספים של החלקה שמוחזקים על ידיה.

(ג)                  למען הבהרת התמונה יצוין שהמחסן נבנה בתחומן של שתי חלקות: על שטחה הצפון מערבי של החלקה ועל שטחה הדרום מזרחי של חלקה 107 (להלן:- " החלקה הגובלת"). המחלוקת נוגעת אפוא לשטח של כ-25 מ' (להלן: " שטח המריבה") הנמצא בחלקה הדרום מערבי של החלקה, משמש גינה לביתה של המשיבה, ותחום בגדר כך שהוא נמצא בחזקת המשיבה. במחצית חודש אוקטובר 2001 פלש שכן אחר, קוג'מן שמו (להלן:- " השכן"), בעל זכויות בחלקה הגובלת, למחסן, ותפס בו חזקה שלא כדין. המשיבה טענה שבכוונתה לבנות על החלקה, ויוזמה זו התעכבה בשל העובדה שהמנוח והמערערת החזיקו במקרקעין. המשיבה עתרה גם לפיצול סעדיה, כדי שתוכל לתבוע דמי שכירות בגין כל התקופה שבה מחזיקה המערערת במקרקעין - נזקים שטרם התגבשו.

(ד)                 בכתב ההגנה המתוקן שהגישה טענה המערערת, שיש לדחות את התביעה, בעיקר מהטעמים האלה: המערערת מחזיקה במקרקעין משנת 1948 ומשום כך התביעה התיישנה; המשיבה מנועה ומושתקת מלהעלות טענות נגד המערערת, בין היתר לנוכח שיהוי ניכר בהגשת התביעה, ולנוכח העובדה שלא צורפו יתר הבעלים של החלקה; זכויות התובעת בחלקה 100 נובעות משרשור זכויות, ומתוצאה של פרצלציה שחילקה את חלקה 56 ההיסטורית לעשרות מגרשים רגולריים ללא התחשבות במצב בשטח, כשזכות המשיבה במקרקעין הוכפפה מלכתחילה לזכויותיהם של צדדים שלישיים; התביעה הוגשה כחמישה חודשים לאחר מות המנוח באופן שהקשה על המערערת להוכיח את טענותיה; המשיבה ומי שקדם לה הכירו בזכויות המערערת במקרקעין - בבית ובחצריו - וכתב התביעה הוגש כדי לנשל את המערערת מזכויותיה.

(ה)        אין מחלוקת שמקור זכויותיה של המערערת בהסכם שכירות שנחתם בין המנוח לבין רשות הפיתוח ביום 23.12.58 (בשגגה נכתב בפסק הדין 23.12.03), לשכירת דירה בת שלושה חדרים ברחוב שפינוזה 25 בישוב אזור (אז בחלקה 29 בגוש 6003) (מוצג מע/2, להלן:- " הסכם השכירות"). המערערת והמנוח מחזיקים בדירה במשך כל השנים. בנקודה זו יובהר שהמערערת טוענת שהיא והמנוח החלו להחזיק בנכס עוד בשנת 1948 - לפני חתימת הסכם השכירות. להסכם השכירות לא צורף תשריט או תרשים של המושכר, אך לפי סעיף 6(ד), שבו התחייב השוכר " לשמור ולטפח את גינת הנוי, הצומח והנטיעות הקיימות, וכן לשמור על הגדר המקיפה את הבית או את הגינה הצמודה לו".

אין מחלוקת גם שאביה של המשיבה רכש את הזכויות בחלקה ממר מרחבקה, שרכש אותן מרשות הפיתוח בחוזה מכר מיום 18.6.64 (מע/3). רק בשנת 1994 נרשמה העברת הבעלות במרשם המקרקעין, והמשיבה נרשמה באופן ישיר בעלת הזכויות בהם (בלי שהמכר לאביה בא לידי ביטוי במרשם).

(ו)         בשנת 1997 ביקשה המשיבה לממש זכויות בניה בחלקה. המערערת ובעלה המנוח, באמצעות חתנם, מר אלעמי, התנגדו לבניה בטענה שהם מחזיקים בחלק מהחלקה. כתוצאה מכך בנתה המשיבה רק שתי יחידות דיור, במקום ארבע. לאחר מכן הגישה המשיבה את תביעתה לפינוי המערערת מהמקרקעין.

(ז)         בישיבת יום 10.9.03 הצהיר ב"כ המערערת לפרוטוקול כי המערערת פינתה את המחסן, ותביעת המשיבה נותרה אך ביחס לשטח המריבה. המערערת עצמה הצהירה לפרוטוקול הצהרה דומה. לאחר ישיבת ההוכחות הגישה המערערת בקשה לתיקון פרוטוקול (להלן:- " בקשת התיקון"), וביקשה להתכחש להצהרתה ולהצהרת בא כוחה. בקשה זו נדחתה.

(ח)        להשלמת התמונה יצויין שהמערערת צרפה לסיכומיה, מבלי ליטול רשות, פסק דין שנתן תוקף להסכם פשרה (להלן:- " הסכם הפשרה"), העתק שאלון ותצהיר תשובה שנתן בעלה של המערערת במסגרת תיק שניהלה עם השכן, ובית המשפט דחה ניסיון זה, וקבע שמדובר במעשה שלא יעשה.

2.         פסק-דינו של בית משפט קמא

(א)        השופט הנכבד קבע שהשאלה הראשונה שיש לדון בה (טרם דיון בשאלה אם התביעה התיישנה) היא: " האם אכן הושכר שטח המריבה וחלק המחסן המצוי בחלקה 100 לבעלה של הנתבעת או לא" (עמ' 5 לפסק-הדין), ותשובתו הייתה בחיוב. השופט הנכבד האמין לעדות בעלה של המשיבה, שטען שלפני שנת 1967 פלש המנוח למקרקעין, ובעקבות הפלישה הגיעו המנוח ובעלה של המשיבה להסכם בעל-פה שלפיו ישלם המנוח דמי שכירות חודשיים עבור השימוש במקרקעין. מאחר שהמנוח התקשה לשלם את דמי השכירות, ביקש הוא להמשיך להשתמש במקרקעין מבלי לשלמם, ובעלה של המשיבה הסכים, כיוון שבאותה עת לא התכוון לעשות שימוש במקרקעין. נוצרה אפוא רשות לשימוש. בית משפט קמא ציין, כי הוא ער לעובדה שעדותו של בעלה של המשיבה ניתנה לאחר מות המנוח, ולעובדה שהמערערת עצמה לא נחקרה על תצהירה, ובכל זאת האמין לעדות בעלה של המשיבה, ולא לעדות המערערת וחתנה. כמו כן, הסתמך השופט הנכבד על שיקולים נוספים התומכים בגירסה שהעדיף: המערערת פינתה את חלק המחסן שהיה שייך למשיבה, למרות שטענה לזכויות בו - עובדה המעידה שטענתה לזכויות במקרקעין אינה נכונה; המוציא והמביא מטעם המערערת הוא חתנה; לבקשתה לתיקון פרוטוקול צירפה המערערת תצהיר שסתר את הצהרתה בבית המשפט, באופן שגורע מאמינותה; במפת החלוקה של חלקה 56 ההיסטורית נמצאת החלקה הגובלת החדשה - חלקה שהייתה שייכת לשכן. המחסן נמצא בחלקו על החלקה הגובלת, ובה מסומנת גינה שלכאורה הייתה שייכת לבית שבו דירת המערערת - עובדה שתומכת בגירסה שהמושכר לא כלל גינה צמודה.

(ב)        בית המשפט המשיך וקבע, שעסקינן ברשות הדירה, שכן היא ניתנה לנוכח העובדה שהמשיבה לא ביקשה לעשות שימוש במקרקעין באותה עת. עוד קבע השופט, שהרשות בוטלה למצער עם הגשת התביעה.

(ח)        בית משפט קמא נעתר לבקשת המשיבה לפצל את סעדיה, מאחר שנזקיה טרם התגבשו.

3.         הערעור

(א)        אשר לפסק הדין - המערערת טוענת שבית משפט קמא ביסס את פסק דינו על טענות עובדתיות ומשפטיות שלא נטענו: בעוד שעילת התביעה היחידה שנזכרה בכתב התביעה הייתה פלישה, קיבל בית משפט קמא את טענת המשיבה (שהועלתה לראשונה בתצהירו של בעלה) כי המקרקעין הושכרו למנוח ולמערערת, ולאחר מכן ניתנה רשות הדירה לשימוש בהם. עוד נטען, שבית משפט קמא קבע שהסכם השכירות הוא הסכם סטנדרטי, באופן שאי אפשר ללמוד ממנו אם המושכר כלל גינה צמודה, וקבע כך אף על פי שהטענה לא הועלתה על-ידי מי מהצדדים. לטענת המערערת, העדפת עדות המשיבה ובעלה על פני עדותה שלה אינה אפשרית, מאחר שהמערערת ועדיה לא העידו בבית המשפט כלל (ב"כ המשיבה ויתר על חקירתם). המערערת משיגה גם על קביעתו של בית המשפט שאסור היה לה לצרף את הסכם הפשרה וטוענת שהוא בגדר דין ולא ראיה.

(ב)        אשר להחלטה בבקשת התיקון - המערערת טוענת שהיה על בית משפט קמא לאפשר לה לתקן טעות שנעשתה בתום לב. המערערת מסתמכת לעניין זה על פסק-הדין שניתן בתיק שנוהל עם השכן, ושצורף לתיק מוצגי המערערת כאסמכתא משפטית, כהגדרתה.